Porteiro não é vigilante: condomínios precisam rever funções e contratos de segurança
Nova regulamentação da segurança privada aumenta atenção sobre separação de funções; rondas, vigilância patrimonial e atuação diante de situações suspeitas podem ultrapassar atribuições da portaria
O porteiro controla a entrada e saída de moradores e visitantes, recebe prestadores de serviço e acompanha a movimentação na entrada do prédio. Durante a madrugada, porém, também é orientado a fazer rondas pelo condomínio. Se perceber uma movimentação suspeita, deve verificar o que está acontecendo. Em alguns empreendimentos, ainda recebe instruções para atuar diante de tentativas de invasão.
Situações como essas fazem parte da rotina de muitos condomínios brasileiros, mas ganharam uma nova dimensão com a regulamentação do Estatuto da Segurança Privada.
O Decreto nº 13.012/2026, publicado em junho para regulamentar a Lei nº 14.967/2024, estabeleceu regras para o funcionamento do setor e reforçou uma separação importante para os condomínios: portaria, controle de acesso e vigilância patrimonial não são a mesma atividade.
A mudança exige atenção de síndicos e administradoras porque, em muitos prédios, funções historicamente acabaram sendo misturadas.
“O problema não está simplesmente no nome colocado no contrato do funcionário. É preciso observar aquilo que ele efetivamente faz no dia a dia. Um condomínio pode contratar alguém como porteiro, mas estabelecer uma rotina que se aproxima de atividades próprias da segurança privada. É justamente essa prática que precisa ser revista”, explica Cristiano Pandolfi, sócio do escritório Toledo & Pandolfi Advogados, especialista em Direito Condominial e vice-presidente da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial).
Abrir o portão não é proteger o patrimônio
A diferença pode parecer pequena para quem observa a rotina de um condomínio, mas juridicamente as atividades possuem naturezas distintas.
O profissional de portaria atua principalmente no controle de acesso, identificação e orientação de pessoas e atividades relacionadas à entrada e saída do empreendimento.
Já a segurança privada possui regulamentação própria e envolve atividades voltadas à proteção de pessoas e patrimônio, exercidas por profissionais e empresas sujeitos às exigências previstas na legislação.
É justamente na fronteira entre essas atividades que começam os problemas.
Em condomínios pequenos, por exemplo, é comum que um mesmo funcionário seja informalmente encarregado de “dar uma volta” pelo prédio durante a madrugada. Em outros, o porteiro acompanha as câmeras e recebe a orientação de verificar pessoalmente movimentações consideradas suspeitas.
“Durante muitos anos, determinadas práticas foram incorporadas à rotina dos condomínios porque sempre foram feitas daquela maneira. A nova regulamentação é uma oportunidade para o síndico olhar para essas rotinas e perguntar se as atribuições estão realmente adequadas”, afirma Pandolfi.
O condomínio precisa revisar o que acontece na prática
Para o advogado, uma das providências mais importantes neste momento é analisar as funções efetivamente desempenhadas pelos profissionais.
Não basta revisar apenas contratos.
É necessário observar protocolos, ordens internas e até orientações informais transmitidas aos funcionários.
Se o porteiro é instruído a fazer rondas, abordar pessoas consideradas suspeitas ou exercer atividades que possam caracterizar vigilância patrimonial, por exemplo, o condomínio precisa avaliar se aquele modelo está juridicamente adequado.
“Às vezes o contrato diz uma coisa e a rotina diz outra. É justamente aí que nasce o risco. A gestão precisa verificar se existe coerência entre aquilo que foi contratado e aquilo que o trabalhador efetivamente executa”, explica.
A discussão também pode produzir reflexos trabalhistas, especialmente quando um profissional contratado para determinada função passa, de maneira habitual, a exercer atividades distintas.
Terceirizar não significa deixar de fiscalizar
A atenção também deve existir nos condomínios que terceirizam serviços.
Ao contratar empresas responsáveis por atividades de segurança privada, a administração deve verificar a regularidade da prestadora e se ela atende às exigências legais aplicáveis ao setor.
Para Pandolfi, o erro é imaginar que a assinatura do contrato encerra a responsabilidade da gestão.
“Terceirização não significa contratar e esquecer. O síndico precisa saber quem está entrando no condomínio, qual serviço está sendo prestado, se a empresa está regularmente habilitada para aquela atividade e se o contrato corresponde ao serviço realizado.”
Essa análise ganha importância porque a segurança está diretamente ligada à rotina e ao patrimônio dos moradores.
E quando acontece uma emergência?
Uma das dúvidas mais frequentes é sobre a atuação do porteiro diante de uma situação de risco.
Se perceber uma tentativa de invasão, uma pessoa suspeita ou uma ocorrência dentro do empreendimento, o profissional evidentemente não deve ignorar a situação.
Isso, porém, não significa transformá-lo em agente de segurança.
O condomínio precisa possuir protocolos claros para situações de emergência, estabelecendo quem deve ser acionado, como comunicar os moradores e quais procedimentos devem ser adotados.
“Um funcionário não pode ser colocado em risco porque o condomínio não definiu previamente como agir diante de uma ocorrência. Segurança também é protocolo. É preciso estabelecer procedimentos compatíveis com a função de cada profissional”, afirma Pandolfi.
Câmeras e reconhecimento facial não resolvem tudo
O avanço da tecnologia tornou a discussão ainda mais complexa.
Condomínios passaram a investir em reconhecimento facial, leitura de placas, portarias remotas, sensores e sistemas de videomonitoramento.
Essas ferramentas podem aumentar significativamente o controle e fornecer informações importantes para a gestão, mas não eliminam a necessidade de definir responsabilidades.
Ter dezenas de câmeras instaladas não transforma automaticamente um porteiro em vigilante.
Da mesma forma, possuir reconhecimento facial não significa que o condomínio tenha solucionado todos os riscos relacionados à segurança.
“Tecnologia é ferramenta. Ela precisa fazer parte de um planejamento que defina pessoas, responsabilidades e protocolos. Comprar equipamentos sem organizar a operação pode criar uma sensação de segurança que não corresponde à realidade”, alerta o advogado.
O que os síndicos deveriam revisar agora
Para Pandolfi, a regulamentação é uma oportunidade para os condomínios realizarem uma espécie de diagnóstico de sua estrutura de segurança.
Entre os pontos que merecem atenção estão os contratos de funcionários e prestadores, descrição das funções, rotinas de ronda, protocolos para emergências, empresas terceirizadas, utilização de câmeras e sistemas eletrônicos e orientações transmitidas aos profissionais da portaria.
A discussão não significa que todo condomínio precise contratar vigilantes.
Significa que cada empreendimento deve compreender qual serviço deseja efetivamente possuir e contratar profissionais habilitados para desempenhá-lo.
“O condomínio precisa começar pela pergunta básica: o que esperamos desse profissional? Se queremos controle de acesso, estamos falando de uma atividade. Se queremos vigilância e proteção patrimonial, entramos em outra esfera. O risco está justamente em contratar uma coisa e exigir outra”, conclui Pandolfi.